In einer aktuellen OGH-Entscheidung ging es um die Frage, ob es bereits zum Abschluss eines Vertrages – konkret eines Mietvertrages – gekommen ist.

Willenserklärungen bei Abschluss eines Vertrages
Im konkreten Fall ging es um einen Mietvertragsabschluss im unternehmerischen Bereich. Bei der Vermieterin, einer Kapitalgesellschaft, hatte den Vertragsabschluss (noch) kein vertretungsbefugtes Organ bewilligt. Die Mieterin beauftragte allerdings bereits Umbaumaßnahmen am Mietobjekt; ein Ansprechpartner/ Mitarbeiter der Vermieterin wusste offenbar davon und hielt sie nicht davon ab. Schließlich kündigte die Vermieterin der Mieterin, der bereits Zeit und Geld in das Mietobjekt investiert hatte.

Grundsätzlich können Willenserklärungen sowohl ausdrücklich (dh durch Worte oder allgemein angenommene Zeichen) als auch stillschweigend abgeschlossen werden. Stillschweigend/ schlüssig/ konkludent sind nach dem ABGB Handlungen, die bei Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund übrig lassen, daran zu zweifeln, dass ein bestimmter Wille vorliegt.

Abschluss eines Vertrages durch die richtige Person
Die beklagte Mieterin argumentierte im konkreten Fall nun, dass die konkludente Handlung, die zur Entstehung des (Unter-)Mietverhältnisses führt, “keineswegs […] von einem legitimierten Vertretungsorgan der vermietenden Partei vorgenommen werden müsse“. Das findet jedoch keine Deckung in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs. Sowohl ausdrückliche als auch konkludente Willenserklärungen sind natürlich nur wirksam, wenn sie von der richtigen, also vertretungsbefugten Person, abgegeben werden (von diesem Grundsatz gibt es im Einzelfall Ausnahmen, diese sind hier aber nicht relevant).

Im Ergebnis war es im vorliegenden Fall noch nicht zum Abschluss eines Vertrages gekommen. Die Aufwendungen des (Nicht-)Mieters für den Umbau waren also letztlich frustrierte Kosten.

In unserem Blog haben wir zu diesem Thema noch einen Praxistipp.