Viele Unternehmer üben ihre unternehmerische Tätigkeit in Räumlichkeiten aus, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, also in sog. Wohnungseigentumsobjekten (WE-Objekten). Dabei stellt sich manchmal die Frage, ob die Art der Nutzung dieser WE-Objekte als Geschäftsräumlichkeiten nach dem Zivilrecht überhaupt zulässig ist.
Das Wohnungseigentum ist eine spezielle Form des Eigentums. Eine Wohnung darf nämlich ausschließlich zu Wohnzwecken benutzt werden und nicht etwa als Büro, Praxis, Warenlager, etc. Grundsätzlich hängt die Benützung von der im Grundbuch festgelegten Widmung als Wohnung, Geschäftslokal, Büro, etc. ab. Werden Räumlichkeiten nachträglich anderweitig genützt, so müssen alle Miteigentümer zustimmen. Erfolgt die Verweigerung mutwillig, kann die Zustimmung allerdings durch Richterspruch ersetzt werden.
Folgen bei der Missachtung der Art der Nutzung
Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert weitreichende Folgen. Sowohl im Bereich des Mietrechtsgesetzes als auch des ABGB ist eine Kündigung des Mietvertrags und die Einbringung einer Räumungsklage möglich. Zudem haftet der Vermieter für etwaige Beschädigungen oder übermäßige Abnutzungen, die durch die gewerbliche Nutzung entstanden sind. Bei Nichteinhaltung der Gewerbeordnung oder steuerrechtlicher Vorschriften drohen darüber hinaus Verwaltungsstrafen oder sogar eine gerichtliche Strafe.
Wer in seiner Mietwohnung unerlaubt einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht oder ohne Genehmigung untervermietet, riskiert unter Umständen eine Kündigung. Zudem drohen Verwaltungsstrafen und der Mieter haftet für eventuell entstandene Schäden.
Spezialfall Homeoffice
Aktuell wird angenommen, dass von zuhause zu arbeiten Teil des Wohnzwecks ist. Eine Grenze liegt erst dort, wo ein Unternehmen von zu Hause aus geführt oder eine Ordination eingerichtet wird. Klassische Indizien dafür sind beispielsweise Empfang von Kunden oder Aufkommen von Mitarbeitern.
Momentan sollte das Homeoffice rechtlich keine Schwierigkeiten machen. Sollten Unternehmen aber auch nach Ende der Maßnahmen, zB wie nach den COVID-Lockdowns die Strategie fahren, Büros zu schließen und somit Kosten zu sparen, dann muss die Lage noch einmal überdacht werden.
