Im österreichischen Mietrecht bezieht sich der Begriff „Untermiete“ auf die Gebrauchsüberlassung der gesamten oder eines Teils der gemieteten Wohnung oder des gemieteten Objekts durch den Mieter an einen Dritten. Der Hauptmieter, auch Hauptbestandnehmer genannt, bleibt dabei rechtlich gegenüber dem Vermieter verpflichtet und trägt weiterhin die volle Verantwortung für die Erfüllung der im Hauptmietvertrag festgelegten Bedingungen.
Die relevante gesetzliche Grundlage hierzu findet sich im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sowie im Mietrechtsgesetz (MRG). Nach § 1098 ABGB hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die gemietete Sache weiterzuvermieten, es sei denn, der Mietvertrag sieht ein entsprechendes Verbot vor. Im Rahmen des MRG, insbesondere bei Mietverträgen, die den vollen Anwendungsbereich des MRG genießen, verlangt § 12 MRG die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete, wenn der Mieter die gesamte Wohnung überlassen möchte.
Ein wichtiger Aspekt ist, dass die Untermiete den wesentlichen Interessen des Vermieters nicht widersprechen darf. Für den Fall, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete eiwilligungspflichtig ist und ohne diese ein Untermietverhältnis eingeht, könnte der Vermieter eine Vertragsverletzung geltend machen und im Extremfall eine Kündigung des Mietverhältnisses anstreben.
Sollten der Hauptmieter und der Untermieter vereinbaren, dass das Untermietverhältnis nur einen Teil der Wohnung betrifft, ist dies oftmals leichter zu genehmigen. In solchen Fällen wird eine Zustimmung des Vermieters in vielen Mietverträgen nicht zwingend vorausgesetzt, sofern keine Nachteile für den Vermieter entstehen. Der Untermieter erwirbt weder ein direktes Mietrecht noch ein Verbleiberecht im Mietobjekt nach Beendigung des Hauptmietvertrags.
Zusammenfassend regelt das österreichische Mietrecht eine balance zwischen den Rechten des Mieters, das Mietobjekt an Dritte weiterzugeben und den Interessen des Vermieters, seine Kontrolle über die Nutzung der Vermietung zu behalten. Die Untermiete ist ein gängiges Rechtsinstrument, das unter bestimmten Bedingungen relativ flexibel angewendet werden kann, wobei jedoch stets die Vertragsbedingungen und gesetzlichen Bestimmungen genau beachtet werden sollten.
